綜合開発株式会社｜不動産用語

【不動産用語◆不動産豆知識】

【専任媒介契約と一般媒介契約】

媒介契約（宅地建物取引業法第３４条の２第１項）　　　　　　宅地建物取引業者は、宅地または建物の売買または交換の媒介の契約を締結したときは、遅滞なく、書面を作成して　　　記名押印し依頼者にこれを交付しなければならない。

◆豆知識：賃貸借の媒介契約に限り特に書面によらなくても良い。

◆専属専任媒介契約における「自己発見禁止の特約」とは？
　　　　依頼者が、媒介を依頼した宅建業者が探索した相手方以外の者（自ら発見した相手方）と売買・交換の契約を締結
　　　　することが出来ない旨の特約で、これに違反して契約をした場合には、当該宅建業者に違約金を支払うこととするも
　　　　のである。
　　　　（同条１項６号、則１５条の７第２号）

【契約書と重要事項説明書】

重要事項説明書
　　
　　　（宅地建物取引業法第３５条）
　　　　
　　　　重要事項の説明義務は宅建業者にあり、説明は取引主任者によって行われる。また取引主任者が取引主任者証
　　　　を提示し、説明は契約が成立するまでの間に書面を交付して行わなくてはならない。この書面には取引主任者の
　　　　記名押印が必要である。説明事項は下記表１参照のこと。　　　

①	登記された権利の種類
②	法令に基づく制限の概要
③	私道負担
④	飲用水・電気・ガスの供給並びに排水施設の整備状況
⑤	未完成物件における完成図
⑥	区分所有建物に関する事項
⑦	代金等以外の金銭
⑧	契約の解除に関する事項
⑨	損害賠償の予定又は違約金に関する事項
⑩	手付金保全措置の概要
⑪	支払金・預り金の保全措置の有無と概要
⑫	ローンの斡旋の内容と不成立時の措置
⑬	その他国土交通省令で定める事項

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（表１）

第３７条書面　　　（宅地建物取引業法第３７条）　　　　　　　　宅地建物取引業者は当該契約の各当事者に、遅滞なく下記表２に掲げる事項を記載した書面を交付しなければ　　　　　ならない。

	売買・交換	貸　　借
①	当事者の氏名・住所
②	物件特定に必要な表示
③	代金などの額、支払時期など	借賃の額、支払時期など
④	物件の引渡時期
⑤	移転登記の申請時期
⑥	代金等以外の金銭の額など	借賃以外の金銭の額など
⑦	契約解除に関する内容
⑧	損害賠償額の予定・違約金の内容
⑨	ローンの斡旋の内容等
⑩	天災・不可抗力による損害負担の定め
⑪	瑕疵担保責任の定め
⑫	公租公課の負担の定め

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（表２）

【仲介手数料◆報酬額の制限】

【売買・交換の媒介の場合】

物件の価格	率
①２００万円以下の部分 ②２００万円を超え４００万円までの部分 ③４００万円を超える部分	１００分の５１００分の４１００分の３

報酬に消費税を上乗せするとき、免税業者（２．５％上乗せ）/課税業者（５％上乗せ）

【賃貸借の場合】

・貸主、借主の報酬支払い合計額は、賃料の１ヶ月分以内。

【居住用以外の建物の賃貸借の場合】

・貸主、借主の報酬支払い合計額は、賃料の１ヶ月分以内。又は　　　　・権利金（返還されないもの）を売買代金とみなして売買の報酬計算

【新「不動産登記法」】

これまでの登記制度の構造を１０５年振りに大幅に変更する全面的な法改正になります。
現行法の登記の真実性を担保する制度としての三大原理としてとして、①当事者共同申請主義、②出頭主義、③書面審査主
義が挙げられますが、これらの原理のうち当事者共同申請主義を除いて、大幅に制度が変更されます。内容的には、「出頭
主義の全面廃止」、「登記済証制度の廃止」、「保証書の廃止」、「申請副本の廃止」とこれまでの真正担保制度の重要な制
度が幾つも廃止されます。そして新たに代替する「登記識別情報」、保証書に代替する「資格者による本人確認情報」、「登記
原因証明情報」等が導入される新登記制度となります。詳しくは司法書士会ホームページをご参考ください。

日本司法書士連合会ホームページ　http://www.shiho-shoshi.or.jp/

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